- Do Correio Braziliense - Comprar imóveis sempre foi um investimento seguro, especialmente em momentos de crise ou alta inflação
Nos últimos seis anos, porém, a solidez dessa opção perdeu terreno para a rentabilidade dos fundos imobiliários.
Desde 2005, quem colocou dinheiro nesse produto financeiro conhecido por poucos lucrou quase 400%.
No acumulado em 12 meses, essa modalidade deixou para trás todos os outros investimentos, rendendo, em média, 15,76%.
Para cada R$ 100 investidos, o poupador obteve R$ 15,76.
Em alguns casos, o valor inicial quase dobrou. Já quem apostou esse mesmo montante na Bolsa de Valores de São Paulo perdeu R$ 20,86.
Para especialistas, o aquecido mercado imobiliário brasileiro, sobretudo no segmento comercial, tem influenciado positivamente esses fundos. Alguns chegam a ter o desempenho superior a 50%, caso do BB Progressivo, que devolveu 73,16% no acumulado de 12 meses aos investidores, e do Hotel Maxinvest (50,15%). Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages, a maior gestora de fundos imobiliários do Brasil, explica que a elevada oscilação do mercado de ações também afeta o setor.
“Neste ano, as ações estão com uma alta volatilidade e permanecem com resultados baixos. No caso da renda fixa, no segundo semestre, iniciou-se um período de queda de taxas de juros. Assim, esses investimentos renderam menos proporcionalmente”, explica Bidetti. Ainda segundo ele, com o aumento da procura pelos fundos imobiliários, os ativos se valorizaram. Outro aspecto positivo dessa modalidade são os dividendos, que nada mais são do que o aluguel — corrigidos por índices de inflação e que quase sempre chegam ao bolso do investidor com ganho real.
Funcionamento
Semelhante aos fundos de ações, renda fixa e derivativos, os fundos imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar, solidariamente, em negócios imobiliários. A vantagem é não ser preciso comprar um apartamento ou uma sala comercial para participar. Cada fundo tem seu regulamento e exigência de capital mínimo — em alguns casos, é possível participar com R$ 100.
Para adquirir uma quota, que na linguagem do mercado financeiro significa uma parte, é preciso procurar uma corretora ou uma instituição financeira autorizada a negociar esses fundos. Como a rentabilidade deriva do aluguel, uma outra vantagem é não pagar Imposto de Renda sobre o resultado. As instituições, entretanto, cobram taxas de administração que variam de 0,20% ao ano a 1,5%. Os especialistas aconselham os interessados a nunca adquirir um produto cujo custo seja superior a 2%.
O mercado de fundos imobiliários é regulado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), que tem poder para autorizar, fiscalizar e acabar com esses produtos. Esse tipo de investimento é considerado seguro, já que os títulos e quotas são lastreados em ativos reais que, na pior das hipóteses, podem ser vendidos para pagar os participantes. “É um segmento que está na infância. Ainda tem muito para crescer”, afirma Bidetti, que detém em seu portfólio o maior fundo imobiliário brasileiro, o BC Found, e 32% dos R$ 11,9 bilhões movimentados pelo segmento.
Expansão
A perspectiva dos especialistas é que o mercado de fundos imobiliários cresça fortemente nos próximos anos, sobretudo com a taxa básica de juros (Selic) brasileira caminhando para níveis mais civilizados. Os maiores propulsores do segmento devem ser os fundos de pensão, que estão obrigados a descobrir novas aplicações para atingir as suas metas de rentabilidade. De acordo com Mauricio Bassi, diretor da agência de classificação de risco Liberum Ratings, essas entidades vão sair de um total de ativos de R$ 540 bilhões neste ano para cerca de R$ 1 trilhão até 2020. Por isso, vão precisar de opções seguras para aplicar. “Os fundos imobiliários podem ser uma excelente opção”, pondera.
Não à toa os fundos de pensão têm sido procurados por gestores de fundos imobiliários. Até mesmo estrangeiros, principalmente europeus, mesmo fragilizados pela crise, estão de olho nesse investimento. Nos últimos dois meses, a Selecta, uma sociedade administradora de carteiras de origem portuguesa, tem feito um tour no Brasil para prospectar negócios. Com autorização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), montou um fundo de R$ 200 milhões e, agora, está em fase de captação de recursos. O objetivo é que o fundo adquira empreendimentos do ramo hoteleiro, além de galpões e escritórios. “Conversamos com 30 investidores institucionais”, diz Luis Barosa, diretor-presidente da Selecta Brasil.
Em uma visita a Brasília, Barosa se encontrou com alguns dos principais fundos de pensão sediados na capital federal — quatro deles detêm uma montanha de R$ 72,12 bilhões, o que representa 19,1% dos ativos das 15 maiores fundações do país. “Estamos aguardando a decisão por parte dos investidores. Temos em vista o objetivo de adquirir três ativos no Brasil e esperamos ter um retorno que rodará em torno de 7% mais o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)”, calcula.
Estímulo
O Banco Central tem reduzido os juros básicos para incentivar os investimentos e o consumo, incentivando a expansão econômica brasileira. Nas duas últimas reuniões, o Comitê de Política Monetária (Copom) cortou 0,5 ponto percentual na Selic, que baixou de 11,5% anuais para 11%. No encontro desta semana, os diretores do BC devem diminuí-la novamente na mesma medida. Alguns analistas acreditam, entretanto, que eles podem surpreender e limar 0,75 ponto percentual, diante do tamanho da crise global.
